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房地產(chǎn)企業(yè)融資將進(jìn)一步市場(chǎng)化、多元化

發(fā)布日期:2017/9/5 10:31:29  瀏覽量:31  字號(hào):[  ]

  另?yè)?jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解,正在醞釀的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中,有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的政策可能會(huì)得到明確,房地產(chǎn)企業(yè)融資將進(jìn)一步市場(chǎng)化、多元化。其中,備受市場(chǎng)關(guān)注的房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)政策方案,已被相關(guān)機(jī)構(gòu)提交至決策部門(mén)。
  在房產(chǎn)稅、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和供地政策等方面,有可能在短期內(nèi)取得一定突破,在房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中被明確。其中,供地政策可能將要求各地年度土地供應(yīng)規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值。以限購(gòu)為主的行政手段恐仍將在一定時(shí)期內(nèi)存在。
  多項(xiàng)長(zhǎng)期措施有望推出
  對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一曾表示,更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律手段進(jìn)行調(diào)控,同時(shí),在完善住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長(zhǎng)效機(jī)制。
  據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解,相關(guān)部門(mén)已對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制進(jìn)行過(guò)多輪探討,有關(guān)報(bào)告數(shù)易其稿。從現(xiàn)已披露的信息不難看出,一些基礎(chǔ)性政策措施有可能長(zhǎng)期化運(yùn)行。一些城市已陸續(xù)將房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案上報(bào),雖有部分方案被退回修改,但房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍已是大勢(shì)所趨。
  鑒于重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)影響有限的現(xiàn)實(shí),不少業(yè)內(nèi)人士呼吁,新一批房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案應(yīng)有所不同,不僅需提高稅率,也應(yīng)擴(kuò)大征收范圍。應(yīng)盡快明確房產(chǎn)稅面向存量房征收的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。
  盡管存在重重障礙,個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)仍將是未來(lái)一段時(shí)間的重要工作。在此基礎(chǔ)上推進(jìn)的差別化信貸和稅收政策(房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、契稅等),將可能長(zhǎng)期化運(yùn)行。
  此外,土地供應(yīng)政策也有可能被納入房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中,其原則與國(guó)土部現(xiàn)有要求大體類(lèi)似,即各地年度土地供應(yīng)規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值。其中,熱點(diǎn)城市應(yīng)高于上述標(biāo)準(zhǔn)。
  旨在規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的土地改革方案,正在國(guó)土部主導(dǎo)下推進(jìn),可能在即將召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)上有所突破。但由于農(nóng)地確權(quán)工作尚未完成,法律障礙較難破除,在短期內(nèi)尚難實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地自由流轉(zhuǎn)。這意味著,城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模將不會(huì)有明顯增加,熱點(diǎn)城市所面臨的房地產(chǎn)用地供應(yīng)緊缺狀況仍將存在。
  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,與融資層面的松動(dòng)不同,未來(lái)的土地供應(yīng)政策仍將趨緊。其中,推進(jìn)城鎮(zhèn)化將可能帶來(lái)大量房地產(chǎn)用地需求,但為防止土地被粗放利用,土地政策反而可能更加嚴(yán)格。
  直接融資政策或逐步放寬
  中國(guó)證券報(bào)記者近日從權(quán)威人士處獲悉,有關(guān)機(jī)構(gòu)已將REITs相關(guān)政策方案提交至主管部門(mén),該政策可能伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制推出。
  作為房地產(chǎn)融資證券化的重要手段,REITs在國(guó)外已較為成熟,被不少業(yè)內(nèi)人士看好。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,若未來(lái)房地產(chǎn)融資政策有所放開(kāi),REITs就極有可能隨之開(kāi)閘。
  6月底、7月初,數(shù)家涉房上市企業(yè)宣布股票停牌,準(zhǔn)備重大資產(chǎn)重組等事宜。此后,停牌的房企迅速增多。首批停牌的新湖中寶、宋城股份已向證監(jiān)會(huì)遞交了與再融資有關(guān)的申請(qǐng),但由于土地市場(chǎng)火熱、房?jī)r(jià)上漲迅速,其再融資申請(qǐng)審批速度明顯放慢。
  多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,從當(dāng)前房地產(chǎn)再融資政策的變化不難看出,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)融資市場(chǎng)化、多元化和規(guī)范化,將是政策方向。因此,未來(lái)的房地產(chǎn)直接融資政策將可能傾向于逐步放松行政管制和限制。
  行政手段短期難退
  房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的確立,是否意味著以限購(gòu)、限價(jià)為代表的短期行政手段迅速退出市場(chǎng)?多數(shù)分析人士認(rèn)為,當(dāng)前行政手段不具備大規(guī)模退出房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域的條件。
  據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院[微博]統(tǒng)計(jì),9月,全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格為10554元/平方米,漲幅比8月明顯擴(kuò)大,且自2012年6月以來(lái)已連續(xù)16個(gè)月環(huán)比上漲。當(dāng)前,房?jī)r(jià)仍處于上漲通道中,業(yè)界普遍認(rèn)為此時(shí)不宜對(duì)政策進(jìn)行松綁。
  此前,溫州、蕪湖等地曾嘗試放松“限購(gòu)令”,且未被有關(guān)部門(mén)叫停。此舉雖引發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁預(yù)期,但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,為穩(wěn)定市場(chǎng),熱點(diǎn)城市的限購(gòu)等政策還將持續(xù)。
  業(yè)內(nèi)人士表示,在國(guó)慶長(zhǎng)假前后的這波樓市上漲熱潮中,除改善型需求釋放的影響外,因地價(jià)上漲和政策松動(dòng)傳聞而引發(fā)的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,也成為重要推動(dòng)因素。因此,從預(yù)期管理的角度,相關(guān)政策不會(huì)在短期內(nèi)有大的調(diào)整。
  事實(shí)上,梳理近幾個(gè)月來(lái)高層領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部委人士公開(kāi)表態(tài),并沒(méi)有關(guān)于政策松綁的說(shuō)法。“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制推出意味著現(xiàn)有政策松綁,更多是外界的一廂情愿。”一位接近住建部的專(zhuān)家表示。
  上述專(zhuān)家表示,由于涉及多方利益,房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立是漸進(jìn)的過(guò)程。相應(yīng)的,以“限購(gòu)令”為代表的行政手段退出,也應(yīng)是漸進(jìn)的過(guò)程。否則,在缺乏有效替代政策的情況下,大規(guī)模放開(kāi)限購(gòu),意味著樓市調(diào)控松綁,對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定有害無(wú)益。曾有專(zhuān)家認(rèn)為,房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制建立需5年時(shí)間。
  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在短時(shí)間內(nèi),樓市調(diào)控政策總基調(diào)不會(huì)發(fā)生大的變化。雖不排除個(gè)別城市再度嘗試松綁政策,但對(duì)熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō),行政手段甚至有加碼的可能,如“限價(jià)令”、“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”等手段范圍可能擴(kuò)大。

 

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